到底还需要建多少房子
2010-10-25 23:13:12 阅读1566 评论3 252010/10 Oct25
文/文化勇
当前的房地产舆论是这样一种状况：开发商自己的声音很大；不少专家学者因为拿了开发商的钱，也在为开发商说话；媒体作为开发商的客户，舆论导向自然偏向开发商；还有些房地产投资既得利益者；被开发商挑逗起，共同把政府作为对立面的不知情者，这些人的言论都对开发商有利。而政府和买不起房的人，他们发出的声音很微弱。现实的状况，就是谁的声音大，真理看起来就属于哪一边的。
开发商在极力主张房地产的市场公平，以让自己在商品房市场获取最大化的利润。他们热烈的表演，渐渐的形成一种舆论的逻辑——市场经济代表了进步，和成为解决当前房地产市场的最有效手段。而政府官员都是酒囊饭袋，干扰和阻止行业的进步。
一位资深的城市规划师告诉我，中国2020年各城市总体规划的人口之和，差不多等于全世界的人口总数。各城市都是按照这个人口发展规模制定控制性详细规划和修建性详细规划，作为获取土地出让指标的依据。城市发展就是在抢人，哪个城市抢得的人多，哪个城市就有城市化发展就迅速。拼命的出让土地，快马加鞭的开发商品房。
中国处于高速城市化进程中，因为大家认为经济高速发展带动未来至少还有几亿人进城，所以我们要大力发展房地产，以满足这些人进城的居住需求。房地产作为国民经济的支柱产业，经济高速发展的GDP很大成分是由房地产带动的。有研究表明，在有的城市里，房地产及相关产业占的城市GDP比重超过20%，还有的认为，甚至在30%以上。
如果我们不快速发展房地产，我们的国民经济就不会如此飞速发展，我们的城市化进程就会缓慢，就不需要那么多人进到城里来。因为经济不高速发展，就不会新增加大量的就业机会，他们进城来找不到工作。
当前的房地产舆论是这样一种状况：开发商自己的声音很大；不少专家学者因为拿了开发商的钱，也在为开发商说话；媒体作为开发商的客户，舆论导向自然偏向开发商；还有些房地产投资既得利益者；被开发商挑逗起，共同把政府作为对立面的不知情者，这些人的言论都对开发商有利。而政府和买不起房的人，他们发出的声音很微弱。现实的状况，就是谁的声音大，真理看起来就属于哪一边的。
开发商在极力主张房地产的市场公平，以让自己在商品房市场获取最大化的利润。他们热烈的表演，渐渐的形成一种舆论的逻辑——市场经济代表了进步，和成为解决当前房地产市场的最有效手段。而政府官员都是酒囊饭袋，干扰和阻止行业的进步。
一位资深的城市规划师告诉我，中国2020年各城市总体规划的人口之和，差不多等于全世界的人口总数。各城市都是按照这个人口发展规模制定控制性详细规划和修建性详细规划，作为获取土地出让指标的依据。城市发展就是在抢人，哪个城市抢得的人多，哪个城市就有城市化发展就迅速。拼命的出让土地，快马加鞭的开发商品房。
中国处于高速城市化进程中，因为大家认为经济高速发展带动未来至少还有几亿人进城，所以我们要大力发展房地产，以满足这些人进城的居住需求。房地产作为国民经济的支柱产业，经济高速发展的GDP很大成分是由房地产带动的。有研究表明，在有的城市里，房地产及相关产业占的城市GDP比重超过20%，还有的认为，甚至在30%以上。
如果我们不快速发展房地产，我们的国民经济就不会如此飞速发展，我们的城市化进程就会缓慢，就不需要那么多人进到城里来。因为经济不高速发展，就不会新增加大量的就业机会，他们进城来找不到工作。
直面房价下降
2010-10-20 23:40:51 阅读1168 评论5 202010/10 Oct20
文/文化勇
市场可以很骄傲的说，我们一次又一次化解了宏观调控，我们差不多要视中央政府为无物了，那些看起来热闹的调控，又怎么能阻挡浩浩荡荡的市场洪流呢？4月17日，被称为史上最牛的宏观调控，不过三个月时间，就被市场化解无形。从7月到9月，价量齐升，一阵热闹。9月29日的“二次调控”一出，虽然有的城市交易量出现下降，成都不少的开发商依然在说，没有受到影响。
大家还在为限购房猛烈抨击政府的时候，还在热闹的讨论房产税出台是否公平，到底要在哪些城市试点的时候？加息悄无声息的变成了现实。从昨天晚上开始，一直到现在，沸腾了中国房地产的舆论。股市虽然今天大盘微涨，房产股还是领跌。
抑制通货膨胀，进入加息通道，这次自2007年六次加息以来，时隔34个月再次加息，人们似乎已经久违了这种调控宏观经济的手段。表明进入收缩货币流通性，周期性加息不可避免。下一次加息将视市场经济的情况而确定，也可能在年底前再次加息，也可能在明年两会之后，还不确定。可以确定的是，会出现连续加息的势头，因为按照经济规律和以前宏观调控的特征，只有通过多次加息的累积效应，才可能抑制当前的通货膨胀预期。
加息对房地产市场的影响主要有两点：第一，就是从明年1月月份开始，月供的利息费用增加；第二，大大的影响市场对未来房地产市场的预期，不管是购房者，还是开发商，都开始认为房价下跌的可能性不可避免。这个事实，将慢慢的通过市场的反馈，被证实，被确认，从而引起房地产市场新的特征出现。第二点对市场的影响作用明显会高于第一点的影响。
中央虽然使出了很多手段，但是都没有致命武器可以
市场可以很骄傲的说，我们一次又一次化解了宏观调控，我们差不多要视中央政府为无物了，那些看起来热闹的调控，又怎么能阻挡浩浩荡荡的市场洪流呢？4月17日，被称为史上最牛的宏观调控，不过三个月时间，就被市场化解无形。从7月到9月，价量齐升，一阵热闹。9月29日的“二次调控”一出，虽然有的城市交易量出现下降，成都不少的开发商依然在说，没有受到影响。
大家还在为限购房猛烈抨击政府的时候，还在热闹的讨论房产税出台是否公平，到底要在哪些城市试点的时候？加息悄无声息的变成了现实。从昨天晚上开始，一直到现在，沸腾了中国房地产的舆论。股市虽然今天大盘微涨，房产股还是领跌。
抑制通货膨胀，进入加息通道，这次自2007年六次加息以来，时隔34个月再次加息，人们似乎已经久违了这种调控宏观经济的手段。表明进入收缩货币流通性，周期性加息不可避免。下一次加息将视市场经济的情况而确定，也可能在年底前再次加息，也可能在明年两会之后，还不确定。可以确定的是，会出现连续加息的势头，因为按照经济规律和以前宏观调控的特征，只有通过多次加息的累积效应，才可能抑制当前的通货膨胀预期。
加息对房地产市场的影响主要有两点：第一，就是从明年1月月份开始，月供的利息费用增加；第二，大大的影响市场对未来房地产市场的预期，不管是购房者，还是开发商，都开始认为房价下跌的可能性不可避免。这个事实，将慢慢的通过市场的反馈，被证实，被确认，从而引起房地产市场新的特征出现。第二点对市场的影响作用明显会高于第一点的影响。
中央虽然使出了很多手段，但是都没有致命武器可以
广告浪费，渠道及广告速度
2010-10-17 22:28:10 阅读430 评论1 172010/10 Oct17
广告浪费，渠道及广告速度
文/文化勇
今年成都媒体广告格局虽然没有发生很大的变化，但是出现了不少新的特点，这些特点正在积累格局变化的趋势，不得不引起大家的关注并思考。《成都商报》还是绝对广告投放第一名的位置不动摇，基于《成都商报》发行量最大，开发商习惯性依赖最强的原因。
这么多年业界基本达成共识是如果在《成都商报》投放广告，楼盘销售不好，是市场问题；如果选择在其他媒体投放广告，而没选择《成都商报》，还是销售不好，是营销总监水平的问题。营销总监如果没有绝对把握不投放《成都商报》可以保证销售速度达到老板要求的，他们一般不会放弃这个媒体。
从现在《成都商报》广告投放的特点来看，别墅，写字楼，电梯豪宅，户型面积在100平方米以上的楼盘广告投放很大，而市场销售主力户型，满足刚性需求产品的广告很少。刚性需求的产品供应量无疑是这个市场最大的，我相信市场研究公司会支持我这个判断，虽然没有严格实行“90/70”政策，100平方米以下户型的供应量不会低于50%的。
刚性需求产品基于三个原因不那么亲睐《成都商报》，：第一，需求旺盛，销售情况好；第一，营销费用制约，《成都商报》广告价格太高；第三，《成都商报》广告发行量太大，很多广告对象都不是买房群体，广告浪费太大。高端住宅和写字楼比普通住宅更缺乏和渴望精准的营销渠道，它们选择《成都商报》无疑是广告浪费最大的，但同时是单位时间广而告之，并促进交易速度最快的，所以还是当前的最优选择。高端住宅和写字楼这些如果选择比《成都商报》发行量更小的媒体，他们不仅仅担心销售速速的问题，而是担心是否可
文/文化勇
今年成都媒体广告格局虽然没有发生很大的变化，但是出现了不少新的特点，这些特点正在积累格局变化的趋势，不得不引起大家的关注并思考。《成都商报》还是绝对广告投放第一名的位置不动摇，基于《成都商报》发行量最大，开发商习惯性依赖最强的原因。
这么多年业界基本达成共识是如果在《成都商报》投放广告，楼盘销售不好，是市场问题；如果选择在其他媒体投放广告，而没选择《成都商报》，还是销售不好，是营销总监水平的问题。营销总监如果没有绝对把握不投放《成都商报》可以保证销售速度达到老板要求的，他们一般不会放弃这个媒体。
从现在《成都商报》广告投放的特点来看，别墅，写字楼，电梯豪宅，户型面积在100平方米以上的楼盘广告投放很大，而市场销售主力户型，满足刚性需求产品的广告很少。刚性需求的产品供应量无疑是这个市场最大的，我相信市场研究公司会支持我这个判断，虽然没有严格实行“90/70”政策，100平方米以下户型的供应量不会低于50%的。
刚性需求产品基于三个原因不那么亲睐《成都商报》，：第一，需求旺盛，销售情况好；第一，营销费用制约，《成都商报》广告价格太高；第三，《成都商报》广告发行量太大，很多广告对象都不是买房群体，广告浪费太大。高端住宅和写字楼比普通住宅更缺乏和渴望精准的营销渠道，它们选择《成都商报》无疑是广告浪费最大的，但同时是单位时间广而告之，并促进交易速度最快的，所以还是当前的最优选择。高端住宅和写字楼这些如果选择比《成都商报》发行量更小的媒体，他们不仅仅担心销售速速的问题，而是担心是否可
成都的政策不会比上海严厉
2010-10-10 21:26:07 阅读538 评论0 102010/10 Oct10
成都的政策不会比上海严厉
文/文化勇
今天在成都电视台“第一房产栏目”做节目，主题是针对上海近期出台的调控政策，预测一下成都宏观调控政策的细则。我整理了一下采访内容如下：
问：针对上海的出台的宏观调控政策，你认为哪些条款将会在成都出台？
答：我觉得在成都的出台的地方细则中，有两条是肯定要强调的，第一是按揭贷款的金融政策。要严格执行第一套购房首付三成，第二套购房首付五成，利率上浮10%，第三套住房不办理按揭。这个政策在成都很多楼盘都在执行，要继续贯彻落实，加强政策的执行力度。第二是加强土地增值税的征收。土地增值税清算，这几年一直都在提及，但是征收不严格，这一次政策会进一步强调执行这个政策。
问：怎么看待刚性需求首付三成这个问题？
答：很多人认为首付三成，是对刚性需求既得利益的损失，我不这么看。这么多年一直都执行的是购房首付三成的政策，只是2008那边10月22日出台的政策，扶持房地产行业发展，鼓励刚性需求购房，才把实行优惠的首付两层。现在房地产市场供需两旺，房价上涨压力大。取消首付优惠政策基于两个方面的考虑。第一，是信贷风险。现在房地产开发商自有资金比例小，大量的流动性资金依靠按揭贷款和银行的土地抵押贷款等，银行认为首付三成可以很好的控制金融风险。第二是刚性需求这个数量本来就十分的巨大，不应该在短时间内大量涌入房地产市场，而是要有过滤部分购买力，逐渐释放到商品房市场。
问：成都会不会出台房产税？
答：对于房产税这个问题，有点法律常识的人都知道，房产税是一部法律，而且如《
文/文化勇
今天在成都电视台“第一房产栏目”做节目，主题是针对上海近期出台的调控政策，预测一下成都宏观调控政策的细则。我整理了一下采访内容如下：
问：针对上海的出台的宏观调控政策，你认为哪些条款将会在成都出台？
答：我觉得在成都的出台的地方细则中，有两条是肯定要强调的，第一是按揭贷款的金融政策。要严格执行第一套购房首付三成，第二套购房首付五成，利率上浮10%，第三套住房不办理按揭。这个政策在成都很多楼盘都在执行，要继续贯彻落实，加强政策的执行力度。第二是加强土地增值税的征收。土地增值税清算，这几年一直都在提及，但是征收不严格，这一次政策会进一步强调执行这个政策。
问：怎么看待刚性需求首付三成这个问题？
答：很多人认为首付三成，是对刚性需求既得利益的损失，我不这么看。这么多年一直都执行的是购房首付三成的政策，只是2008那边10月22日出台的政策，扶持房地产行业发展，鼓励刚性需求购房，才把实行优惠的首付两层。现在房地产市场供需两旺，房价上涨压力大。取消首付优惠政策基于两个方面的考虑。第一，是信贷风险。现在房地产开发商自有资金比例小，大量的流动性资金依靠按揭贷款和银行的土地抵押贷款等，银行认为首付三成可以很好的控制金融风险。第二是刚性需求这个数量本来就十分的巨大，不应该在短时间内大量涌入房地产市场，而是要有过滤部分购买力，逐渐释放到商品房市场。
问：成都会不会出台房产税？
答：对于房产税这个问题，有点法律常识的人都知道，房产税是一部法律，而且如《
市场越来越悲观
2010-10-7 23:53:54 阅读417 评论0 72010/10 Oct7
市场越来越悲观
文/文化勇
9月29日重申了对2010年4月17日的10号文件进一步严格执行，虽然没有出台进一步的调控文件，但是对政策执行力度的强调，已经让市场笼罩在一片阴影里面。对于金融政策的需求抑制，可见一斑，成都市场上目前基本严格执行首套房30%的首付比例，二套住房首付50%，利率上浮10%，三套房不办理按揭。
这几天，深圳，厦门，上海都在限制购房的套数，比如今天上海出台细则，一个家庭只购买一套商品房（新房及二手房）。不仅银行不办理按揭，就是你有钱全款买房，房管局都不得办理过户。从字面上是应该这么理解的，但是具体怎么执行，是否能够落实下去，现在不得而知。
这几天有新闻报道不少城市国庆期间交易量下降，当然造成这种情况有以下几种因素，第一个原因是为了应景，符合中央需求的舆论导向，具体成交好多，不是很清楚。第二个原因是国庆期间放假，交易备案登记没有那么积极，每次放大假交易量都是很低的，最低的时候当然是春节了。第三个原因是没有报道的那些城市，交易量还是可以的。但是报道交易量不好的城市舆论比较活跃，造成的效果就是当前看起来宏观政策立竿见影。
成都的开发商在国庆期间，我亲自调查的结论是，不少楼盘交易量还不错，一方面是房交会的集中供应和推广，另一方面是政策的滞后效应。很多开发商还是认为这个政策不能改变市场十分强烈的购买力。但是一个很明显的信息，就是折扣房，特价房，各种措施的优惠手段，都预示着一种市场的趋势，就是大家越来越悲观，虽然当前看来交易量还十分旺盛，但是市场观望情绪必将越来越浓厚，这个可以留给时间来检验。
文/文化勇
9月29日重申了对2010年4月17日的10号文件进一步严格执行，虽然没有出台进一步的调控文件，但是对政策执行力度的强调，已经让市场笼罩在一片阴影里面。对于金融政策的需求抑制，可见一斑，成都市场上目前基本严格执行首套房30%的首付比例，二套住房首付50%，利率上浮10%，三套房不办理按揭。
这几天，深圳，厦门，上海都在限制购房的套数，比如今天上海出台细则，一个家庭只购买一套商品房（新房及二手房）。不仅银行不办理按揭，就是你有钱全款买房，房管局都不得办理过户。从字面上是应该这么理解的，但是具体怎么执行，是否能够落实下去，现在不得而知。
这几天有新闻报道不少城市国庆期间交易量下降，当然造成这种情况有以下几种因素，第一个原因是为了应景，符合中央需求的舆论导向，具体成交好多，不是很清楚。第二个原因是国庆期间放假，交易备案登记没有那么积极，每次放大假交易量都是很低的，最低的时候当然是春节了。第三个原因是没有报道的那些城市，交易量还是可以的。但是报道交易量不好的城市舆论比较活跃，造成的效果就是当前看起来宏观政策立竿见影。
成都的开发商在国庆期间，我亲自调查的结论是，不少楼盘交易量还不错，一方面是房交会的集中供应和推广，另一方面是政策的滞后效应。很多开发商还是认为这个政策不能改变市场十分强烈的购买力。但是一个很明显的信息，就是折扣房，特价房，各种措施的优惠手段，都预示着一种市场的趋势，就是大家越来越悲观，虽然当前看来交易量还十分旺盛，但是市场观望情绪必将越来越浓厚，这个可以留给时间来检验。